Iniciativa legislativa popular proposición de ley de regulación de la dación en pago paralización desahucios alquiler social
Proposición de ley de regulación de la
dación en pago, de paralización de los desahucios y de alquiler social.
Exposición de motivos
El crecimiento económico español de los últimos años
ha ido estrechamente ligado a la construcción de viviendas y al impulso de la
propiedad privada como principal régimen de tenencia. Para alcanzar este
objetivo, las entidades bancarias, estimuladas por la ausencia de controles
públicos, incentivaron la concesión abusiva de créditos hipotecarios.
El estancamiento de los salarios, el vertiginoso
aumento del precio de la vivienda, la ausencia de viviendas de alquiler, unos
tipos de interés en mínimos históricos, así como una deficiente supervisión por
parte del Banco de España, reconocida por la propia Comisión Europea, empujaron
a decenas de miles de familias a endeudarse. Para poder acceder a una vivienda
las familias contrajeron hipotecas de hasta 40 años comprometiendo en muchos
casos más del 50% de sus ingresos. En muchas ocasiones, además, las hipotecas
se concedieron por un importe superior al 80% del valor de tasación, lo
que supone una exposición desmesurada al riesgo.
Como resultado de esta situación la principal causa de
endeudamiento de las familias en el estado español es el crédito hipotecario.
Este endeudamiento de las familias respecto a las rentas disponibles ocupa los
primeros puestos del ranking internacional. Este sobreendeudamiento se ha
producido especialmente durante los últimos años. La proporción entre renta y
endeudamiento ha crecido desde el 45% en el año 1995 o del 76,7% en 2001 hasta
sobrepasar el 140% en 2008.
El estancamiento del modelo de crecimiento económico,
el estallido de la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis financiera y
económica han dejado en España unas altísimas tasas de desempleo. La
disminución de ingresos hace que muchos hogares que no puedan afrontar el pago
de la hipoteca. Cuando esto ocurre el ordenamiento español prevé un
procedimiento de ejecución hipotecaria que comporta no sólo la pérdida de la
vivienda habitual, sino también la posibilidad de que se embarguen los salarios
y otros bienes presentes y futuros.
Concretamente, la regulación actual implica que la
entidad bancaria pueda adjudicarse la vivienda por tan sólo el 50% del valor de
tasación y seguir exigiendo a la familia el monto restante, más los intereses
generados y los gastos del procedimiento judicial. De tal manera que las
personas que padecen un proceso de ejecución hipotecaria no sólo pierden sus
viviendas habituales, sino que en muchas ocasiones, además, se quedan con buena
parte de la deuda, con una condena de por vida que las excluye definitivamente
de cualquier circuito financiero o crediticio.
Desde 2007, año en que estalló la crisis, hasta el
2010, el número de ejecuciones hipotecarias se ha situado en 271.570. La
evolución ha tenido un crecimiento exponencial: los datos de 2010 multiplican
por cuatro las ejecuciones hipotecarias realizadas en 2007.
La supuesta autonomía privada en la contratación de
créditos hipotecarios se ha visto claramente desvirtuada. El presunto
equilibrio entre entidades financieras y familias ha desaparecido. La igualdad
se ha convertido en desequilibrio. Por este motivo las personas con hipotecas
objetivamente inasumibles necesitan el establecimiento de mecanismos de ayuda,
protección y resolución a fin de garantizar una cobertura suficiente de sus
necesidades básicas y de sus derechos constitucionalmente reconocidos.
Es necesario articular una solución que libere a las
familias hipotecadas de los efectos perversos de la concesión excesiva de
crédito por parte de las entidades financieras, de la sobrevaloración de las
viviendas, así como de las condiciones abusivas en la concesión de créditos
hipotecarios.
La solución que se propone en la presente Iniciativa
Legislativa Popular es hacer de la dación en pago la fórmula preferente para la
resolución de este conflicto: en el caso de que el bien ejecutado sea la
vivienda habitual, su adjudicación por parte de la entidad financiera supondrá
el pago de la deuda, extinguiéndose totalmente la misma junto con los intereses
y costas. La extinción de la deuda comportará por efecto de la ley la extinción
de cualquier tipo de fianza o aval.
Un Gobierno consciente de la cuota de responsabilidad
de las entidades financieras y de las propias administraciones públicas en lo
ocurrido no debería dudar en colocar el derecho a la vivienda de las personas
susceptibles de ser desalojadas por encima de los beneficios de la banca. En
realidad, una medida como la dación en pago es tan sólo un paso en la lucha
para frenar la cultura especulativa que ha conducido a la situación actual. A
su vez, la dación en pago liberaría a las administraciones públicas de la
necesidad de atender con fondos públicos el empobrecimiento económico, social y
personal de las familias.
En coherencia con esta propuesta se regula la
paralización de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias, proponiéndose
la conversión de la vivienda adjudicada por la entidad financiera en un
alquiler social a favor del ocupante, con unos importes de renta situados en el
30% de la renta del arrendatario.
Estas propuestas, además, están en la línea de las
observaciones que la Unión Europea ha efectuado para prevenir los problemas de
sobreendeudamiento y para que el acceso al crédito se haga de forma
responsable. Supondría hacer efectivo el derecho del deudor de buena fe, en
sede hipotecaria, a rehacer su vida económica, y equiparar así la normativa
española a la del entorno europeo, donde están previstos diversos
procedimientos, bien administrativos, bien judiciales, para afrontar las
situaciones de insolvencia de personas físicas.
Artículo 1. Dación en pago en la ejecución hipotecaria
1. Se añade un nuevo párrafo, con el número 4, al
artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
“4. Si el bien ejecutado fuese la vivienda habitual,
el deudor podrá comparecer con anterioridad a la celebración de la subasta
solicitando la entrega del bien hipotecado en pago de la deuda garantizada. En
este caso, el Tribunal dictará resolución autorizando la entrega y acordando la
adjudicación del inmueble al ejecutante en pago del total de la deuda
garantizada, extinguiéndose la misma junto con los intereses y costas.”
2. Se da nueva redacción al artículo 579 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil:
“Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o
pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el
capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados,
su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá
pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con
arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. No obstante, en
caso que el bien ejecutado sea la vivienda habitual del deudor, no se podrá
iniciar la ejecución dineraria.”
Artículo 2.- Paralización de los desahucios y alquiler
social
1.- Se añade un nuevo artículo, 675.bis, a la Ley de Enjuiciamiento
Civil:
“1. No se podrá acordar el lanzamiento del inmueble en
el seno de la ejecución hipotecaria cuando se trate de la vivienda habitual del
ejecutado y cuando el impago del préstamo hipotecario sea debido a motivos
ajenos a su voluntad.
2. El ejecutado tendrá derecho a seguir residiendo en
la vivienda a título de arrendamiento por un periodo de 5 años desde la fecha
de la adjudicación.
3. El importe de la renta mensual del arrendamiento no
podrá ser superior al 30% de los ingresos mensuales del arrendatario.”
Artículo 3. Aplicación retroactiva
A los procesos de ejecución hipotecaria tramitados de
acuerdo con lo establecido en el Capítulo V del Título IV del Libro III de la
Ley de Enjuiciamiento Civil en los que el bien hipotecado sea la vivienda
habitual del deudor, si no se ha celebrado la subasta en la fecha de entrada en
vigor de la presente ley, les será de aplicación lo establecido en los
artículos 693.4 y 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En los procesos de ejecución hipotecaria de la
vivienda habitual en los que se haya celebrado subasta en la fecha de entrada
en vigor de la presente ley, el ejecutante no podrá pedir que se despache la
ejecución dineraria. En caso de que ya se hubiese iniciado la ejecución
dineraria en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, el Secretario
judicial dictará decreto dando por terminada la ejecución, quedando extinguida
la deuda principal, junto con los intereses y costas.
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